Baulandpreise Kanton Zürich 2026: Was ist der Boden wert?

Wer zwischen 2021 und 2025 im Kanton Wohnbauland kaufte, zahlte in der Mitte 1'742 Franken pro Quadratmeter.¹ Das ist der Median aus 1'362 Verkäufen: Die Hälfte lag darüber, die Hälfte darunter. Ein Viertel der Verkäufe lag unter 900 Franken, ein Viertel über 2'896 Franken.¹

In den Jahren 2011 bis 2015 lag derselbe Wert bei 800 Franken.¹ Der Preis hat sich in zehn Jahren also mehr als verdoppelt. Das Amt fasst dafür jeweils fünf Jahre zusammen. Der Grund: Es wird heute deutlich weniger unbebautes Land verkauft als früher.²

Gezählt werden nur frei ausgehandelte Verkäufe von Bauland in Wohn- und Mischzonen.² Erbschaften, Schenkungen und Zwangsverwertungen fehlen. Auch ein Haus zählt als Bauland, wenn es innert drei Jahren nach dem Verkauf einem neuen Wohnhaus weicht.²

Was das für Sie heisst: 1'742 Franken sind der Wert für den ganzen Kanton. Ihre Gemeinde kann weit darüber oder darunter liegen.

Im Modell 2025 kostet ein Quadratmeter Wohnbauland in der Stadt Zürich 7'836 Franken, in Flaach im Weinland 435 Franken.¹ Das ist das 18-Fache. Dahinter folgen Rüschlikon mit 6'690, Herrliberg mit 5'582 und Zollikon mit 5'133 Franken. Am unteren Ende stehen neben Flaach auch Berg am Irchel mit 463 und Bauma mit 471 Franken.

Als wichtigsten Preisfaktor nannte eine Studie des Kantons die Fahrzeit nach Zürich. Sie wertete rund 7'900 Verkäufe von Wohnbauland aus den Jahren 2006 bis 2015 aus.⁴ Weitere Faktoren waren der Steuerfuss, die Nähe zum Zürichsee und die Aussicht. Dazu kamen Arbeitsplätze, Schulen, Läden, der öffentliche Verkehr und der Lärm.⁴

19 Gemeinden liegen 2025 bei 3'000 Franken oder mehr, 48 Gemeinden unter 1'000 Franken.¹

Was das für Sie heisst: Beim Bauland entscheidet die Lage noch stärker als beim fertigen Haus. Ihre Gemeinde finden Sie in der Tabelle.

Am stärksten in Rüschlikon. Dort stieg der Modellpreis von 2'417 Franken im Jahr 2015 auf 6'690 Franken im Jahr 2025, ein Plus von 176,8 Prozent.¹ Es folgen die Stadt Zürich mit 155,2 Prozent und Uetikon am See mit 151,8 Prozent. Dahinter liegen Wettswil am Albis, Herrliberg, Kilchberg, Opfikon und Wetzikon, alle über 120 Prozent.

In 17 der 160 Gemeinden hat sich der Preis in zehn Jahren mindestens verdoppelt. Gesunken ist er in keiner einzigen Gemeinde. Am wenigsten zugelegt haben Flaach mit 7,4 Prozent, Hüttikon mit 10,8 Prozent und Buch am Irchel mit 12,3 Prozent.¹

Über zwanzig Jahre ist der Abstand noch grösser. Im Modell kostet Bauland in Rüschlikon heute 6,6-mal so viel wie 2005, in Flaach 11 Prozent mehr.¹

Was das für Sie heisst: Wer sein Grundstück vor Jahrzehnten gekauft hat, sitzt oft auf einem grossen Gewinn. Das freut, hat beim Verkauf aber Folgen für die Steuer.

Der Modellpreis ist eine Schätzung des Kantons für das mittlere Preisniveau in einer Gemeinde.² Das Modell nimmt die geglättete Preisentwicklung des ganzen Kantons. Dann schätzt es für jede Gemeinde, wie viel stärker oder schwächer die Preise dort wachsen.² So gibt es auch für kleine Gemeinden mit wenigen Verkäufen einen Wert.

Was der Modellpreis nicht ist: der Preis Ihres Grundstücks. Zwei Parzellen in derselben Gemeinde können sich um ein Vielfaches unterscheiden. Es zählen die Lage im Ort, die Zone und die Ausnützung, also wie viel Fläche Sie bauen dürfen. Dazu kommen die Form der Parzelle und die Erschliessung, also Zufahrt, Wasser und Strom.

Deshalb zeigt die Tabelle auch eine Spanne. Die mittlere Hälfte der Modellpreise liegt darin. In Uster sind das 1'567 bis 3'107 Franken.¹

Was das für Sie heisst: Die Gemeindezahl ist ein Startpunkt, kein Preisschild. Für Ihre Parzelle zählen Zone, Bauordnung und Ausnützung.

Eine amtliche Prozentzahl dafür gibt es im Kanton Zürich nicht. Der Kanton beziffert den Anteil des Landes am Hauswert nirgends. Wer Ihnen einen festen Prozentsatz nennt, schätzt also.

Amtlich ist nur die Formel für den Steuerwert. Bei einem Einfamilienhaus ist er Landwert plus Zeitbauwert.⁵ Der Zeitbauwert ist der Neubauwert minus eine Entwertung für das Alter. Sie beträgt 1 Prozent pro Jahr, nach der Weisung 2026 höchstens 40 Prozent.⁵ Bei Stockwerkeigentum zählt der Anteil am Land.⁵

Daraus folgt eine Faustregel, keine amtliche Zahl. Das Gebäude verliert mit jedem Jahr an Steuerwert, bis die Grenze erreicht ist. Das Land ist in den letzten zehn Jahren in jeder Zürcher Gemeinde teurer geworden.¹ Bei einem älteren Haus macht das Land deshalb meist einen wachsenden Teil des Werts aus.

Was das für Sie heisst: Der Steuerwert ist nicht der Marktwert. Für eine ehrliche Zahl braucht es eine Bewertung von Haus und Land.

Die letzte Spalte zeigt den Median-Kaufpreis eines Einfamilienhauses 2025, geteilt durch die Fläche seines Grundstücks.³ Das Haus ist darin enthalten. Der Kanton weist diese Zahl nur aus, wo es mindestens 15 Verkäufe gab.³ Deshalb steht sie bei 52 Gemeinden.

In Uster kostete ein Einfamilienhaus im Median 3'635 Franken pro Quadratmeter Grundstück.³ Das Bauland-Modell liegt dort bei 2'203 Franken.¹ In der Stadt Zürich ist es umgekehrt: 6'996 Franken für das Haus, 7'836 Franken für das Bauland.

Daran sehen Sie: Beide Zahlen stammen aus verschiedenen Verkäufen und sind anders berechnet. Sie dürfen sie nicht voneinander abziehen, um den Wert Ihres Hauses zu erhalten. Die Kennzahl hilft beim Vergleich zwischen Gemeinden. Sie zeigt, was ein Einfamilienhaus dort pro Quadratmeter Land typischerweise kostet.

Was das für Sie heisst: Die Kennzahl ordnet Ihre Gemeinde ein. Für Ihr Haus zählen Zustand, Wohnfläche und die Lage auf der Parzelle.

Angenommen, ein Einfamilienhaus aus den Sechzigerjahren steht auf 1'200 Quadratmetern. Die Zone erlaubt heute deutlich mehr Wohnfläche. Für einen Bauträger ist das Haus dann vor allem ein Kostenpunkt, denn der Abbruch kostet Geld. Er rechnet mit dem Land.

Die Statistik des Kantons bildet genau das ab. Wird ein verkauftes Haus innert drei Jahren durch ein neues Wohnhaus ersetzt, zählt der Verkauf rückwirkend als Bauland.² Laut Amt lohnt sich ein solcher Ersatz vor allem an teuren Lagen.²

Eine feste Schwelle, ab wann sich das lohnt, gibt es nicht. Das Prinzip ist aber klar: Je höher der Bodenwert im Vergleich zum Wert des alten Hauses, desto eher wird es zum Abbruchobjekt. Dann kommen zwei Arten von Käufern infrage: Familien, die umbauen, und Bauträger, die neu bauen.

Was das für Sie heisst: Klären Sie vor dem Inserat, was Ihr Grundstück zulässt. Erst dann wissen Sie, wen Sie ansprechen.

Zuerst der Mehrwertausgleich, eine Abgabe auf den Wertgewinn durch eine Zonenänderung. Das Gesetz gilt seit 2021. Wurde Ihr Land eingezont, schulden Sie dem Kanton 20 Prozent des Mehrwerts, ab 30'000 Franken Mehrwert.⁶ Fällig wird das beim Verkauf oder beim Bauen.⁶

Bei einer Auf- oder Umzonung kann die Gemeinde höchstens 40 Prozent erheben, nach Abzug von 100'000 Franken.⁶ Das gilt nur, wenn sie es beschlossen hat, und meist erst ab einer Fläche von 1'200 bis 2'000 m².⁶ Der Verkauf allein löst hier nichts aus.⁷ Die Pflicht geht auf die Käuferschaft über.⁶ Mehr zum Mehrwertausgleich.

Dann die Grundstückgewinnsteuer auf Ihren Gewinn. Der Tarif reicht von 10 bis 40 Prozent.⁸ Ab fünf vollen Jahren Besitz sinkt sie um 5 Prozent, ab 20 Jahren um 50 Prozent.⁸ Liegt der Kauf über 20 Jahre zurück, dürfen Sie den Verkehrswert von vor 20 Jahren anrechnen.⁸ Ein bezahlter Mehrwertausgleich mindert den Gewinn.⁸

Was das für Sie heisst: Rechnen Sie Ihre Steuer durch, bevor Sie einen Preis nennen.